מס רכישה ומס שבח: ההסבר הפשוט למה שמשלמים כשקונים ומוכרים דירה

כשמדברים על עסקת נדל״ן, רוב תשומת הלב מופנית למחיר הדירה ולמשכנתא. אבל מאחורי כל עסקה עומדים גם מיסים, ושני המרכזיים שבהם הם מס רכישה ומס שבח. הראשון חל על הקונה, השני על המוכר, ושניהם עשויים להסתכם בסכומים משמעותיים. רוכשים ומוכרים רבים מגלים את גובה המס רק בשלב מאוחר, כשכבר קשה לתכנן. הבנה בסיסית של שני המיסים, ושל הגורמים שמשפיעים עליהם, מאפשרת לקבל החלטות טובות יותר ולהימנע מהפתעות לא נעימות.

מה זה מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמשלם מי שרוכש זכות במקרקעין, כמו דירה, בית או מגרש. המס מחושב לפי שווי הנכס, בשיטת מדרגות: כל חלק של המחיר שנמצא במדרגה מסוימת ממוסה בשיעור אחר. מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת, ולכן כדאי לבדוק את הנתונים העדכניים בעת ביצוע העסקה.

הגורם החשוב ביותר שמשפיע על גובה מס הרכישה הוא השאלה אם מדובר בדירת מגורים יחידה. מי שרוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מקלות, ועד לסכום מסוים אף פטור ממס לחלוטין. לעומת זאת, מי שרוכש דירה נוספת, למשל להשקעה, משלם מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר כבר מהשקל הראשון.

ישנן גם הקלות מיוחדות לקבוצות מסוימות, כמו עולים חדשים ואנשים עם מוגבלות, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק. כדאי לבדוק אם אתם עשויים להיות זכאים להקלה כזו.

דירה יחידה: מה זה אומר בדיוק

ההגדרה של דירה יחידה נשמעת פשוטה, אבל יש בה לא מעט פרטים. לצורך מס רכישה, בוחנים את כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי, כלומר הרוכש, בן או בת הזוג וילדים קטינים. גם חלק בדירה, למשל ירושה משותפת עם אחים, עשוי להשפיע על הסיווג, אם כי יש לכך כללים והקלות מסוימות.

מצב נפוץ במיוחד הוא של משפחה שמחליפה דירה: קונה דירה חדשה לפני שמכרה את הקודמת. במקרה כזה, החוק מאפשר בדרך כלל ליהנות ממדרגות של דירה יחידה, בתנאי שהדירה הקודמת תימכר בתוך פרק זמן מוגדר. אם המכירה לא מתבצעת בזמן, עלול להיווצר חיוב במס גבוה יותר.

מה זה מס שבח

מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר למוכר ממכירת נכס מקרקעין. הרווח, שנקרא שבח, הוא בעיקרו ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מסוימות שהמוכר הוציא ובהתחשב בהצמדה לאורך התקופה. כלומר, המס אינו מחושב על כל מחיר המכירה, אלא רק על השבח הריאלי.

בין ההוצאות שניתן לנכות בדרך כלל אפשר למצוא שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, מס רכישה ששולם בעת הקנייה והוצאות השבחה כמו שיפוץ משמעותי, בכפוף לכללים. לכן חשוב לשמור את כל הקבלות והחשבוניות מהיום שבו קניתם את הדירה.

פטורים ממס שבח

החדשות הטובות למוכרים רבים הן שקיימים פטורים ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה, בתנאים מסוימים. הפטור הנפוץ ביותר ניתן למי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק, כמו תקופת החזקה מינימלית ומגבלות על תדירות השימוש בפטור.

גם כאן יש פרטים רבים, ומצבים שבהם הפטור חלקי או מוגבל. למשל, כשמחיר המכירה גבוה מתקרה מסוימת, או כשמדובר במי שמחזיק בכמה דירות. בנוסף, ייתכן שמוכר יוכל לבחור באיזה פטור להשתמש, וההחלטה תשפיע גם על עסקאות עתידיות.

בשל המורכבות, ההחלטה אם ואיך לנצל פטור ממס שבח היא אחת ההחלטות שבהן ליווי של עורך דין או יועץ מס משתלם במיוחד.

הדיווח והתשלום

כל עסקת מקרקעין חייבת בדיווח לרשות המסים, בתוך פרק זמן קצוב מיום החתימה על החוזה. ברוב העסקאות, עורך הדין שמלווה את העסקה מבצע את הדיווח עבור הצדדים. לאחר הדיווח, רשות המסים מוציאה שומה, כלומר קביעה של גובה המס.

תשלום המס בזמן חשוב מאוד, כי איחור עלול לגרור הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. בנוסף, בלי אישור על תשלום המסים לא ניתן לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. לכן מס רכישה ומס שבח הם לא רק עניין כספי, אלא גם חלק מהליך העברת הבעלות.

אם אינכם מסכימים עם השומה שקבעה רשות המסים, ניתן להגיש השגה בתוך המועד הקבוע. גם בשלב הזה ליווי מקצועי חשוב מאוד.

תכנון מס מראש

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם מיסי מקרקעין היא לתכנן אותם מראש, עוד לפני החתימה. כמה נקודות שכדאי לבדוק:

• האם הרכישה תיחשב כדירה יחידה, ומה המשמעות של דירות או חלקי דירות קיימים.
• אם מחליפים דירה, מהו פרק הזמן שבו צריך למכור את הדירה הקודמת.
• אילו הוצאות ניתן לנכות בחישוב מס השבח, והאם כל הקבלות שמורות.
• האם עדיף לנצל פטור עכשיו או לשמור אותו לעסקה עתידית.
• האם יש הקלות מיוחדות שאתם זכאים להן.

הבדיקה המוקדמת הזו יכולה להשפיע על מבנה העסקה, על התזמון ואפילו על ההחלטה אם לקנות או למכור.

מיסים נוספים שכדאי להכיר

לצד מס רכישה ומס שבח, ייתכנו גם תשלומים נוספים בעסקת נדל״ן, כמו היטל השבחה שמשולם לרשות המקומית כשערך הקרקע עלה בעקבות שינוי תכנוני, ואגרות רישום. אלה אינם תמיד משמעותיים, אבל כדאי להביא אותם בחשבון בתכנון התקציב.

לסיכום, מס רכישה ומס שבח הם חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל״ן, והם עשויים להשפיע משמעותית על העלות או על הרווח. מס רכישה מוטל על הקונה ומושפע בעיקר מהשאלה אם מדובר בדירה יחידה, ומס שבח מוטל על המוכר ונמדד לפי הרווח הריאלי, עם פטורים לדירות מגורים בתנאים מסוימים. מאחר שהכללים מורכבים ומשתנים, מומלץ מאוד להיוועץ בעורך דין מקרקעין או ביועץ מס לפני כל עסקה.